皆さん物件買えてますか？
さて今回は・・・
「合言葉は返バラ！」
返バラとは返済バランスを略して返バラと弊社では言っております。
なんでもバランスって重要ですよね！？
歩くのもバランスが取れてないと転んでしまいます。
飛行機やヘリコプターもバランスが崩れると墜落しちゃいます。
家庭も仕事とのバランスを見ないと家族とのバランスが崩れちゃいます・・・。
そして、もちろん不動産の投資もバランスが重要なんです！
では不動産のバランスって？
一般的には利回りという数字を元に良し悪しを決めていると思います。
「買うなら10％ないと・・・」
「最近は利回りが低いから買えない・・・」
「利回り重視！」
こんなお声をよく聞きます。
皆さん、利回りが高い物件だけが本当にいいものなのでしょうか？
利回りが高くても築年数が経過している物件は耐用年数の関係で返済期間が伸びず、キャッシュフロー的にはかなりシンドイものが多いのが現実です。
逆に、利回りが少し低くても、よくよく返バラを見てみると、埋蔵金だったりするんですよ！！
どういう事かというと・・・あまりご紹介したくはないのでが、こっそりですよ・・・？
弊社独自計算では、金利を融資実績の平均値2.5％で固定し、返済年数を変動させ、月々の返済額を算出し、年換算する。
そして、年間の返済額から利回りを計算し（弊社では返済可能利回り）、その％を超える利回りの売り物件がねらい目なんです。
返バラの利回りを超える売り物件は、賃料収入だけでローン返済ができる物件となります。
ここ重要です！！→返バラの利回りを超える売り物件は、賃料収入だけでローン返済ができる物件
例えば1億の物件で、15年の返済で購入検討した場合、年間約800万円の返済が必要になります。
よって利回りが８％以上であれば賃料収入だけで返済ができるということになります。
これが1億の物件で30年の返済だった場合は上記の計算で５％で十分に賃料だけで返済ができるということになります。
さらには、その物件が6％だった場合、差額は１％。手残りが100万円ということになります！
買いかどうかはこれで判断できますよね？
詳しい計算をご自身で行う場合は、ローン電卓やローン計算のできるサイトを使うと楽ですね！もちろん弊社に連絡くださればもっと楽！！
なので、物件概要書の表面利回りと計算・解釈が異なります。
概要書の利回りが10％だからっていい物件とは限りません。
逆に、５％６％でもとてもおいしい物件があるということになります。
なんでも表面の数字だけに惑わされちゃいけないということですね！
また、返済期間が延びればキャッシュフローがよりいいものなります。
でも耐用年数ってありますよね？
これ誰が決めたんでしょう？
10数年この業界におりますが、未だ個人的に理解できません。
そもそも、鉄筋コンクリート造りのレジデンスは耐用年数４７年ですけど、築47年以降崩れてなくなっちゃったのは聞いたことがありません・・・。
で、何が言いたいかと言うと、あるんです！！
伸ばせるかもしれない方法が！！！！
知りたいですよね？もちろん正攻法です！
興味ありますよね？
少し長くなりましたが、今回は返バラについて、そして返バラをよりよくする為に、キャッシュフローをより良くする為に年数を伸ばすやり方！
ぜひご興味があれば弊社までご連絡ください。
※2023/8/1 ヘンバラから返バラへ変更いたしました。
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