日本銀行は2025年8月現在、政策金利を0.5％で据え置いています。今年1月の利上げを皮切りに「出口戦略」が動き始めましたが、その歩みは慎重です。市場では「年内追加利上げがあるのか」「2026年まで据え置くのか」と意見が分かれており、投資家は不確実性の中で判断を迫られています。
この局面で特に影響を受けるのが、一棟収益不動産です。低金利時代に比べて資金調達コストが上がり、キャッシュフローが圧迫されやすい一方、物件価格の調整や賃料上昇のチャンスも出てきています。では、投資家はどのように立ち回るべきでしょうか。
金利上昇期に投資家が直面する現実
- 借入コスト上昇：1％未満で組めていたローンが、1.5〜2％近辺まで上がる可能性あり。
- 利回り水準の変化：期待利回りが上がれば、物件価格は相対的に下落。既存物件の含み益縮小リスク。
- 資金繰り圧迫：高レバレッジ投資家ほど、月次キャッシュフローに影響。
出口戦略が示す好機
日銀は国債購入のペースを徐々に落とし、2026年度以降はさらに縮小予定。急激なショックではなく、緩やかな金融正常化を目指しています。
そのため、不動産市場も「暴落」より「段階的な調整」となる可能性が高いのが特徴です。この局面では、以下のようなチャンスが出てきます。
- 価格調整物件の買い場
売り急ぎや資金繰りに苦しむオーナー物件は、利回り改善した価格で市場に出やすい。 - インフレ耐性のある資産への資金シフト
住宅系、物流施設、医療・介護関連不動産は賃料改定余地があり、インフレ局面でも強い。
投資家への実践アドバイス
ここからは、投資家が実際に動く際に役立つ具体策を整理します。
- 買い場の見極め
- 利回りが5％前後から6％にシフトしたタイミングは「調整完了」のサインになりやすい。
- 市況が弱気な時こそ、長期保有を前提に優良立地を確保する好機。
- 融資交渉のコツ
- 金利上昇期は「期間」より「条件交渉」が重要。
- 地銀や信金は融資姿勢を引き締めつつも、優良物件や属性には柔軟対応あり。
- 交渉時には「家賃上昇余地」「出口戦略（売却時の想定）」を示すと効果的。
- 資金繰りの安全マージン確保
- DSCR（債務返済比率）を常に意識し、最低でも1.2倍以上を維持。
- 金利上昇余地を0.5〜1％程度織り込んだ上で資金計画を立てる。
- ポートフォリオの再点検
- 長期で安定収益が見込める物件を軸に、出口を意識した売却益狙いの物件を組み合わせる。
- 地方高利回り一辺倒ではなく、都市部の安定収益物件をバランスよく組み入れることが重要。
まとめ
金利上昇は投資家にとって逆風に見えますが、同時に市場の歪みを利用できる局面でもあります。一棟収益不動産はインフレ下でも強みを発揮できる資産であり、日銀の出口戦略が「緩やか」である今こそ、冷静な判断が試されるときです。
短期の市況変動に振り回されるのではなく、**「10年後も賃料を稼ぎ続ける資産かどうか」**という視点で投資判断を行うことが、金利上昇局面を勝ち抜く鍵になるでしょう。
この文章はChatGPTによって作成されております。
