皆さん買えていますか？
収益物件のオーナーならば気になる言葉
「繁忙期」
入居率が直接的に収入に代わるこの商売。
入居率は高いほうがいい！当然ですね！！
ではどのように高くしていくか・・・。
または高い状態を維持していくか・・・。
こればかりは永遠の課題です。
他の業種でもどの様に売り上げを上げていくか、それを維持していくか・・・。
同じですね。
では私が意識して入居率の維持向上の為実践していることをご紹介いたします。
まずは、やはり物件を綺麗に保つことです。
購入後はほとんど行ったことがないとか、管理会社に任せっきりってパターンも多々あると思いますが、やはり自分で見てみることが重要です。
そして、入居者の立場になり不便はないかどうかを確認し、改善していくことが１番と思います。
日々新築の物件は出来上がっており、自分の物件は日々築年数が経過しております。
ということは、日々周辺にライバル物件が生まれているということです。
同じ賃料ならば新築に勝てる要素は少ないです。
だからこそ、今持っている物件の賃貸力を引き出してあげるべく、よくよく見てあげることが大事ですね！
・ゴミ捨て場は綺麗か
・共用灯は切れていないか
・入居者の私物が共用部分に放置されていないか
・物件周辺及びエントランスやポスト周りは綺麗か
等々
育児でも、携帯電話ばかりいじるのではなく、子供をよく見て対話をしてあげることが重要と言われております。
私はうまくできていない感じですが、所有物件とは対話できている気がします・・・苦笑
管理会社とオーナーでは目線が異なると思いますし、決裁権も異なります。
オーナーの「よし！やろう！」がとても響くと思います！
次に、更新料です。
以前ハトさんマークの講習会に出たことがありますが、その時に「更新料」については、江戸時代の長屋の風習が残ったのではないか？しかし詳細は不明・・・。という様なお話を聞いたことがあります。
頂けることに関しありがたいことではありますが、更新料の収益は利回りには反映されておりません。
理由はわかりませんが不思議ですよね・・・・？
この更新料のおかげで契約が２年経過するタイミングで入居者が引っ越しを検討するタイミングとなってしまっているのが現状です。
オーナーにとってより長く入居頂けることが財産ですから、このタイミングは問題です。
よってケースによりますが、私の所有物件の場合、事務所店舗は、契約期間を５年や１０年の定借にし、再契約料（定借なので更新ではない）の発生をできる限り下げ、より長くご利用いただけるよう変更したりしております。
損して得取れですよね！
住居の場合、他の契約があるので（既存契約がある状態で購入するので）いきなり「更新料なし」で募集することはせず、交渉の素材として、または、いただいた場合でもなにか設備を更新してあげるなど、サービスをしております。
払うだけ払って・・・・。という気持ちにさせないよう考えております。
あくまで気持ちの問題ではありまが、そこが実は重要なポイントだったりしますね！
この２点、秋の繁忙期対策の参考にして頂ければと思っております。
